Un propriétaire peut-il garder la caution (dépôt de garantie) ?

Le dépôt de garantie, souvent appelé à tort "caution", est une somme versée par le locataire au propriétaire au début de la location. Elle vise à couvrir d'éventuels manquements du locataire à ses obligations. Sa restitution est strictement encadrée par la loi.

Les délais de restitution

Le délai pour restituer le dépôt de garantie dépend de l'état du logement à la sortie du locataire.

• 1 mois maximum : si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Cela signifie qu'aucune dégradation n'a été constatée.
• 2 mois maximum : si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée. Ce délai permet au propriétaire d'évaluer le coût des réparations.

Le point de départ de ce délai est le jour de la restitution des clés par le locataire.

Dans quels cas le propriétaire peut-il faire une retenue ?

Un propriétaire ne peut pas conserver le dépôt de garantie sans raison. Toute retenue doit être dûment justifiée. Les motifs légitimes sont :

• Loyers ou charges impayés : Le propriétaire peut retenir les sommes qui lui sont encore dues.
• Dégradations imputables au locataire : Il s'agit des dommages qui ne relèvent pas de l'usure normale du logement ou de la vétusté. Par exemple : un mur troué, une moquette brûlée, un équipement cassé par une mauvaise utilisation.
• Manque d'entretien courant : Le locataire a l'obligation d'entretenir le logement (entretien annuel de la chaudière, nettoyage, etc.). Si cet entretien n'a pas été fait, le propriétaire peut retenir le coût de la remise en état.

La nécessité de justificatifs

Pour chaque somme retenue, le propriétaire doit fournir des justificatifs au locataire : devis, factures, photos avant/après, lettres de relance pour impayés, etc. Une simple estimation du coût des travaux n'est pas suffisante.

Que faire si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie ?

1. Mise en demeure : Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, le mettant en demeure de vous restituer le dépôt de garantie sous 8 jours, en précisant le montant et les raisons.
2. Commission de conciliation : Si la mise en demeure reste sans effet, vous pouvez saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation.
3. Saisine du juge : En dernier recours, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Sachez que si le propriétaire ne respecte pas le délai de restitution (1 ou 2 mois), le montant du dépôt de garantie est majoré de 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard commencé.