Achat immobilier : tout savoir sur le compromis de vente

Le compromis de vente est un avant-contrat essentiel dans une transaction immobilière. Il scelle l'accord entre le vendeur et l'acheteur sur le prix et les conditions de la vente, en attendant la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Le compromis de vente est bien plus qu'une simple réservation. Juridiquement, il vaut vente dès lors qu'il y a accord sur "la chose et le prix". Les deux parties sont donc engagées. Si l'une d'elles renonce à la vente (hors délai de rétractation ou clauses suspensives), l'autre peut l'y contraindre par voie de justice et demander des dommages et intérêts.

Il est généralement signé chez un notaire ou via un agent immobilier.

Le versement d'un dépôt de garantie

Lors de la signature du compromis, il est d'usage que l'acheteur verse une somme appelée "dépôt de garantie" (ou "indemnité d'immobilisation"). Ce montant représente généralement entre 5% et 10% du prix de vente.

Cette somme n'est pas versée directement au vendeur mais est consignée sur un compte séquestre (chez le notaire ou l'agent). Elle sera déduite du prix de vente final lors de la signature de l'acte authentique.

Le délai de rétractation pour l'acheteur

Une fois le compromis signé et notifié à l'acheteur par lettre recommandée, ce dernier dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires.

• Durant ce délai, l'acheteur peut renoncer à l'achat sans avoir à se justifier et sans pénalité.
• Il doit notifier sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Le dépôt de garantie lui est alors intégralement restitué.
• Attention : ce droit de rétractation ne bénéficie qu'à l'acheteur, pas au vendeur.

Les clauses suspensives

Le compromis contient des clauses suspensives, qui protègent l'acheteur en suspendant l'exécution du contrat à la réalisation de certains événements. Si une clause ne se réalise pas, la vente est annulée sans pénalité.

La plus courante est la clause suspensive d'obtention de prêt :

• Elle est obligatoire si l'acheteur finance son achat par un crédit immobilier.
• Elle précise le montant, la durée et le taux maximum du prêt que l'acheteur doit obtenir.
• Si la banque refuse le prêt dans les conditions prévues, la vente est annulée et le dépôt de garantie est restitué.

D'autres clauses peuvent exister, comme l'obtention d'un permis de construire ou l'absence de servitudes graves.