La vie en copropriété : assemblée générale et charges

La copropriété est l'organisation d'un immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots. Chaque lot comprend une partie privative (l'appartement) et une quote-part des parties communes (hall, escaliers, toiture...). La vie de l'immeuble est rythmée par l'assemblée générale et le paiement des charges.

L'assemblée générale (AG) : l'organe de décision

L'assemblée générale des copropriétaires est l'organe souverain de la copropriété. Elle se réunit au moins une fois par an pour prendre toutes les décisions importantes relatives à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Chaque copropriétaire y dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties communes (ses "tantièmes"). Les décisions sont prises à différentes majorités en fonction de leur importance :

• Majorité simple (article 24) : Majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Elle concerne les décisions de gestion courante (approbation des comptes, budget prévisionnel, petits travaux d'entretien...).
• Majorité absolue (article 25) : Majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents). Elle est requise pour des décisions plus importantes comme la désignation du syndic, l'autorisation de travaux affectant les parties communes, etc.
• Double majorité (article 26) : Majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Elle est nécessaire pour les décisions les plus graves comme la modification du règlement de copropriété ou la vente d'une partie commune.
• Unanimité : Elle est exigée pour les décisions qui portent atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives.

Le syndic : l'exécutif de la copropriété

Le syndic (professionnel ou bénévole) est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il est chargé d'exécuter les décisions de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation et de représenter le syndicat en justice.

Les charges de copropriété

Les charges sont les dépenses nécessaires à l'entretien et au fonctionnement de l'immeuble. Elles sont payées par les copropriétaires sous forme de provisions trimestrielles, basées sur un budget prévisionnel voté en AG. On distingue deux types de charges :

• Les charges générales : Elles concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes (nettoyage, honoraires du syndic, assurance de l'immeuble...). Chaque copropriétaire y participe à hauteur de ses tantièmes.
• Les charges spéciales : Elles concernent les services collectifs et les équipements communs (ascenseur, chauffage collectif...). Elles sont réparties en fonction de l'utilité objective que ces services et équipements présentent pour chaque lot. Par exemple, le propriétaire d'un lot au rez-de-chaussée ne paiera pas de charges d'ascenseur.

Le non-paiement des charges peut entraîner des poursuites judiciaires de la part du syndic contre le copropriétaire défaillant.