La mitoyenneté : quels sont les droits et obligations des voisins ?

La mitoyenneté est une forme de copropriété qui s'applique aux murs, haies, ou fossés qui séparent deux terrains contigus appartenant à des propriétaires différents. Cette situation juridique particulière entraîne des droits et des devoirs partagés.

Comment savoir si un mur est mitoyen ?

Un mur est présumé mitoyen lorsqu'il sert de séparation entre deux bâtiments, deux cours ou deux jardins. Cependant, cette présomption peut être renversée.

Un mur n'est pas mitoyen si :

• Il n'existe qu'un seul plan incliné à son sommet. Le mur est alors présumé appartenir au propriétaire du terrain vers lequel la pente est inclinée.
• Le mur présente des tuiles ou des corniches d'un seul côté. Il appartient au propriétaire de ce côté.
• Un titre de propriété (un acte notarié) ou la prescription trentenaire prouve qu'il appartient à un seul des deux voisins.

Un voisin peut également acquérir la mitoyenneté d'un mur privatif qui jouxte sa propriété en remboursant au propriétaire la moitié du coût du mur et la moitié de la valeur du sol sur lequel il est bâti.

L'entretien et les réparations du mur mitoyen

Le principe est simple : les frais d'entretien, de réparation et de reconstruction d'un mur mitoyen sont partagés par moitié entre les deux voisins.

Toute intervention sur le mur doit être décidée d'un commun accord. Si des travaux urgents sont nécessaires et que votre voisin refuse de participer, vous pouvez, après l'avoir mis en demeure, l'y contraindre par une action en justice.

Exception : si les réparations sont nécessaires à cause de la faute d'un seul des voisins (par exemple, il a abîmé le mur), c'est à lui seul d'en assumer la totalité des frais.

Les droits sur le mur mitoyen

Chaque propriétaire mitoyen dispose de droits sur le mur :

• Droit d'adosser une construction : Chaque voisin peut construire contre le mur mitoyen, à condition d'obtenir l'accord de l'autre ou, à défaut, de faire vérifier par des experts que la nouvelle construction ne nuira pas à la solidité du mur.
• Droit d'enfoncer des poutres et solives : On peut encastrer des éléments dans le mur, en respectant une distance de 5,4 cm par rapport au voisin.
• Droit de surélever le mur : Un voisin peut surélever le mur mitoyen, mais à ses frais exclusifs. La partie surélevée lui appartiendra alors de manière privative. Il devra payer l'entretien de cette nouvelle partie.

En revanche, il est interdit de pratiquer des ouvertures (fenêtres, portes) dans un mur mitoyen sans l'accord express du voisin.