La vente en viager : comment ça fonctionne ?

La vente en viager est un contrat immobilier particulier où un propriétaire, souvent une personne âgée, vend son bien en échange d'un paiement échelonné jusqu'à son décès. L'acquéreur ne devient pleinement propriétaire qu'à la disparition du vendeur.

Les acteurs de la vente en viager

• Le crédirentier : C'est le vendeur. Il reçoit une rente jusqu'à la fin de sa vie.
• Le débirentier : C'est l'acheteur. Il verse la rente et ne pourra disposer du bien qu'au décès du vendeur.

Le caractère aléatoire est essentiel à la validité du viager. Au moment de la signature, personne ne doit pouvoir connaître la durée de vie du vendeur. Si le vendeur est atteint d'une maladie dont il décède dans les 20 jours suivant la signature de l'acte de vente, la vente peut être annulée.

Le prix de vente : Bouquet et Rente Viagère

Le prix de vente en viager se compose généralement de deux parties :

1. Le bouquet : C'est une somme d'argent payée comptant par l'acheteur au moment de la signature de l'acte de vente chez le notaire. Son montant est librement fixé entre les parties (généralement entre 20% et 40% de la valeur du bien). Le bouquet n'est pas obligatoire.
2. La rente viagère : C'est une somme versée périodiquement (le plus souvent mensuellement) par le débirentier au crédirentier, jusqu'au décès de ce dernier. Son montant est calculé en fonction de plusieurs critères : la valeur du bien, le montant du bouquet, l'âge et l'espérance de vie du vendeur.

Viager "occupé" ou "libre" ?

Le viager occupé

C'est la forme la plus courante (plus de 90% des cas). Le vendeur (crédirentier) conserve un Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) sur le bien. Il peut continuer à y vivre jusqu'à son décès, mais ne peut pas le louer.

Dans ce cas, la répartition des charges est généralement la suivante :

• Le vendeur (occupant) paie les charges courantes, l'entretien, la taxe d'habitation et la taxe sur les ordures ménagères.
• L'acheteur paie les grosses réparations (toiture, ravalement...) et la taxe foncière.

Le viager libre

C'est plus rare. L'acheteur (débirentier) peut disposer du bien dès la signature de la vente : il peut l'habiter ou le louer pour percevoir des revenus. En contrepartie de cette disponibilité immédiate, la rente viagère sera plus élevée que pour un viager occupé.

La sécurité pour le vendeur

La loi protège fortement le vendeur. L'acte de vente notarié contient une clause résolutoire. En cas de non-paiement de la rente par l'acheteur, le vendeur peut demander l'annulation de la vente en justice. Il récupère alors la pleine propriété de son bien tout en conservant les rentes déjà perçues et le bouquet à titre de dommages et intérêts. C'est une sanction très lourde pour l'acheteur défaillant.